Покупаем земельный участок под строительство

Строим дом без проблем и лишних расходов: покупаем участок

   Покупка земельного участка – ответственное дело. Здесь требуется не только житейский опыт, но и некоторые юридические знания. Чтобы вы могли прокачать в себе эти качества, мы написали эту статью. Она поможет вам приобрести участок и не пожалеть о случившемся.
pokupaem-uchastok  Перед начинающим покупателем земельного участка неизбежно встают вопросы:
1. Как проверить право продавца на участок?
2. Как быть с посредниками?
3. Как вносить задаток или аванс?
4. Как подготовить договор купли-продажи?
5. Как заключается сделка, и передаются деньги продавцу?
Разберем эти вопросы по порядку и так покупаем участок под строительство.

1. Как проверить право продавца на участок?

   Для удостоверения права собственности на участок попросите у продавца:
• свидетельство о государственной регистрации права;
• кадастровый паспорт;
• договор купли-продажи;
• межевое дело.
Не покупайте землю без тщательного изучения этих документов! Прежде всего, поинтересуйтесь историей появления участка. Посмотрите паспорт продавца, возьмите его копию. Возьмите копии всех вышеперечисленных документов для детального изучения.
pokupaem-uchastok
   Проверяем свидетельство о государственной регистрации права
Просматривая этот документ, обратите внимание на записи:
• документы основания (договор купли-продажи, свидетельство о праве наследства, договор дарения и т.д.);
• вид права: собственность, аренда и т.д.;
• объект права: детальное описание участка;
• кадастровый номер;
• наложенные ограничения (обременения) права: аренда, сервитут, охранная зона и т.д.
Документы основания дают возможность проследить историю владения участком. Вид и обременения права могут препятствовать сделке купли-продажи или существенно изменить ее условия и результаты.

   Изучаем кадастровый паспорт

   Просматривая кадастровый паспорт, выясните:
• кадастровый номер участка;
• местоположение участка;
• категорию земель;
• разрешенное использование;
• площадь участка.
Кадастровый номер пригодится для заказа выписки из реестра прав на недвижимое имущество. Запись о местоположении участка даст вам его адрес и подробное описание. Категория и вид разрешенного использования земли должны подходить под планируемое строительство.

pokupaem-uchastok   Просматриваем договор купли-продажи
Из договора купли-продажи вы узнаете подробности предыдущей сделки:
• имена/наименования сторон;
• категория земель и вид разрешенного использования;
• документ-основание возникновения права собственности на данный участок;
• цена участка;
• наличие или отсутствие на участке сооружений, строений, зданий в момент заключения сделки;
• гарантия продавца на то, что участок не подарен, не продан, не в споре, не заложен и под арестом не состоит, не находится в аренде, ренте или другом использовании.
• сведения об отсутствии или наличии наложенных ограничений (обременений) использования.

   Покупаем участок и обязательно знакомимся с межевым делом

  Копию межевого (землеустроительного) дела можно взять у продавца или запросить в Росреестре. Для получения его архивной копии обратитесь в отдел землеустройства и мониторинга земель. Услуга выдачи копии – бесплатна.
В межевом деле вы найдете данные об участке:
• кадастровый номер,
• площадь,
• местоположение,
• наименование и адрес правообладателя.
Просмотрите все документы межевого дела, которые отражают процесс и результаты межевания. Удостоверьтесь в юридической чистоте предстоящей сделки.

Сверяем все право устанавливающие документы

   Покупаем участок, когда сверим данные свидетельства о государственной регистрации права, кадастрового паспорта, договора купли-продажи и межевого дела:
• записаны ли в них одни и те же собственники;
• совпадают ли в них: категория, вид разрешенного использования, кадастровый номер, описание и площадь участка.
pokupaem-zemelnyj-uchastok   Для проверки права собственности продавца обратитесь в регистрационную палату, запросите выписку из реестра недвижимости.
Зайдите на сайт Росреестра. По кадастровому номеру запросите справочную информацию об участке:
• статус;
• дата его постановки на учет;
• категория земель;
• площадь;
• кадастровая стоимость и дата ее внесения;
• адрес;
• отсутствие или наличие зарегистрированных прав.
Когда покупаем участок, находим его на кадастровой карте, ознакомляемся с его окрестностями. При необходимости формируем официальный запрос в Государственный кадастр недвижимости.

   Собираем дополнительные документы

   При необходимости запросите у продавца дополнительные документы.
Если продавец – юридическое лицо:
• учредительные документы;
• справку об отсутствии зданий и сооружений на участке;
• справку о нормативной стоимости.
Если продавец – физическое лицо:
• разрешение органов опеки и попечительства, если владелец или совладелец участка несовершеннолетний;
• согласие супруга на совершение сделки, заверенное у нотариуса;
• справку о психической вменяемости продавца.
• Все эти бумаги повысят шансы на успешное заключение сделки.

2. Как быть с посредниками?

   Если продавец предлагает своего человека в качестве посредника по сделке, ответьте отказом.
pokupaem-uchastok  Посредник – агент по недвижимости.
Если интересы собственника представляет риэлтор, взгляните на его доверенность. Убедитесь, что она не просрочена и нотариально заверена. Возьмите ее копию и узнайте в нотариальной конторе – действительна ли она.
Если вы не имеете времени на сбор документов по сделке, воспользуйтесь услугами агента по недвижимости. Выдайте ему доверенность на подготовку документов. Удостоверьтесь, что в этой доверенности отсутствуют формулировки, дающие возможность отчуждения вашей собственности.
Подписывайте все бумаги самостоятельно, изучив их от и до. Не стесняйтесь быть дотошными. Возьмите время на изучение документов и консультацию с юристом. Помните, договор должен прошиваться нитками и скрепляться печатью. На каждом его листе должны быть подписи продавца и покупателя.
Посредник – организация.
Если в качестве посредника выступает организация, изучите ее документы. Чтобы развеять появившиеся сомнения, обратитесь в юридическую или нотариальную контору.
Организации-посредники оказывают услуги, не владея имуществом, которое предлагают. Как правило, их уставной капитал не больше 10 000 рублей. В случае своей финансовой несостоятельности такие организации могут легко уйти от ответственности. Поэтому мы не советуем пользоваться их услугами.

3. Как вносить задаток или аванс?

pokupaem-uchastok   Если требуется зарезервировать участок, внесите за него задаток или аванс. Задаток в случае вашего отказа от покупки остается у продавца. Аванс несостоявшейся сделки возвращается покупателю. Сегодня размер задатка или аванса может доходить до 50 000 руб. Если продавец просит больше, откажитесь от участка.
   Составляем договор задатка или аванса.
Для передачи суммы задатка или аванса составьте договор. Укажите в нем стороны договора с полными паспортными данными. Укажите предмет будущей сделки – покупка участка земли. Внесите данные из правоустанавливающих документов на участок. Для верности добавьте условие – в случае отказа от сделки, продавец обязуется вернуть задаток в двойном размере.
Четко зафиксируйте условия возврата денег. Это пригодится на судебном разбирательстве, если продавец откажется возвращать задаток. Сверьте данные о продавце из договора с данными свидетельства о государственной регистрации права и кадастрового паспорта. Добавьте расшифровку к подписям сторон.

4. Как подготовить договор купли-продажи участка?

     Составляем предварительный договор.
Для начала составьте предварительный договор. Этот документ не подлежит регистрации в органах юстиции. В нем закрепляются намерения сторон и условия предстоящей купли-продажи. Предварительный договор является гарантией соблюдения, ранее обговоренных, условий сделки.

Предварительный договор может содержать:

• имена/наименования и реквизиты сторон;
• сведения об участке: категория земель, вид использования, кадастровый номер, площадь, адрес, реквизиты свидетельства о государственной регистрации права;
• порядок и время предстоящей сделки;
• условия внесения задатка, аванса.
pokupaem-uchastokПокупаем участок и обязательно оформляем договор купли-продажи
Типовой договор купли-продажи участка содержит:
• сведения о сторонах договора: полные имена для граждан и индивидуальных предпринимателей, наименование организации и организационно-правовая форма для юридических лиц;
• предмет договора: описание участка, реквизиты свидетельства о государственной регистрации права;
• наложенные ограничения (обременения);
• цена участка;
• порядок расчета;
• дополнительные условия: форс-мажор, ответственность за невыполнение условий договора, порядок разрешения споров и т. д.;
• реквизиты сторон: для юридических лиц — ИНН и банковские реквизиты, для физических лиц — паспортные данные и адреса, для индивидуальных предпринимателей — серия и номер свидетельства о регистрации.

Составляем передаточный акт.

К договору купли-продажи составьте передаточный акт.
Включите в этот документ:
• имена/наименования и реквизиты сторон;
• подтверждения факта приема передачи со стороны продавца и покупателя;
• подтверждение полного расчета;
• подтверждения сторон об отсутствии претензий друг к другу.
Готовим расписку в получении денежных средств.
Расписка необходима для подтверждения факта расчета по договору купли-продажи.
Эта бумага обычно содержит:
• имена/наименования и реквизиты сторон;
• предмет: оплата за участок по договору купли-продажи;
• размер переданной денежной суммы:
• подтверждение полного расчета по сделке.

5. Как заключается сделка и передаются деньги продавцу?

 pokupaem-uchastok Пожалуй, самый безопасный способ передачи денег – банковская ячейка. Ее можно арендовать в Сбербанке и других банках категории АА. Опишем процесс заключения сделки с использованием банковской ячейки подробно.

   Арендуем банковскую ячейку

  Сначала вы с продавцом приезжаете в банк и оформляете ячейку. Сотрудник банка делает двухсторонний договор, содержащийся условия аренды ячейки. Вы с продавцом подписываете этот документ. На ваших глазах денежная сумма пересчитывается и помещается в ячейку. Специалист банка снимает копии договора купли-продажи и передаточного акта для банка. Вы получаете ключ от ячейки.
 Подаем документы в юстицию
В этот же день вы с продавцом направляетесь в регистрационную палату. В присутствии сотрудника юстиции вы проверяете и подписываете все документы по сделке. Продавец подписывает расписку в получении оплаты за участок и отдает ее вам. Вы в свою очередь вручаете продавцу ключ от банковской ячейки с деньгами. Теперь сделка заключена, и документы по ней передаются на государственную регистрацию.

   Получаем документы на участок покупаем участок

 По истечении 20 дней вы получаете свидетельство о государственной регистрации права и зарегистрированный и проштампованный, договор купли-продажи.
   Продавец получает деньги
Продавец получает свой, зарегистрированный и проштампованный, экземпляр договора купли-продажи. Теперь он имеет право взять оплату за участок из банковской ячейки, предъявив его сотруднику банка.

   Так юридически правильно и безопасно вы подготовите, заключите сделку, и передадите деньги продавцу. Желаем вам удачной покупки!

Категории: Строительство

Оставить ответ

Ваш e-mail не будет опубликован